Επεκτάσεις και βελτιώσεις σε μισθωμένα ακίνητα με δαπάνες του μισθωτή
1. Ανέγερση ακινήτου σε έδαφος κυριότητας του εκμισθωτή με δαπάνες του μισθωτή
Στην περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε έδαφος κυριότητας του εκμισθωτή με δαπάνες του μισθωτή, αρχικά με την παράγραφο 5δ’ της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1073/31.3.2015 δόθηκαν οι ακόλουθες οδηγίες:
α) Ο εκμισθωτής διενεργεί αποσβέσεις επί της αξίας αυτού, ανεξάρτητα από το χρόνο ανέγερσής του, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24 του Ν. 4172/2013. Στη συνέχεια με την παράγραφο 8 της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1103/11.5.2015, σε ότι αφορά στη διενέργεια αποσβέσεων από τον εκμισθωτή, όταν αυτός είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα ή φυσικό πρόσωπο για το οποίο το εισόδημα από ακίνητα συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, διευκρινίσθηκαν τα ακόλουθα:
αα) Στην περίπτωση που η ανέγερση κτίσματος, με δαπάνες του μισθωτή, αποτελούν εισόδημα από ακίνητη περιουσία για τον εκμισθωτή (μίσθωμα σε είδος) σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39, θα έχουν εφαρμογή όσα διευκρινίστηκαν με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1073/31.3.2015, δηλαδή ο εκμισθωτής θα διενεργεί αποσβέσεις με βάση το άρθρο 24 επί του πραγματοποιηθέντος κόστους ανέγερσης, αρχής γενομένης από το χρόνο ολοκλήρωσης της ανέγερσης.
ββ) στην περίπτωση που η ανέγερση κτίσματος, με δαπάνες του μισθωτή, δεν αποτελούν για τον εκμισθωτή εισόδημα από ακίνητη περιουσία σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39, αλλά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα που αποκτάται κατά τη λήξη της μίσθωσης, τότε ο εκμισθωτής θα διενεργεί αποσβέσεις από το χρόνο λήξης της μίσθωσης, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24, επί της αγοραίας αξίας του κτίσματος κατά το χρόνο αυτό.
γγ) Σε περίπτωση ανέγερσης, με δαπάνες του μισθωτή, όταν ο εκμισθωτής δεν αποκτά εισόδημα από μίσθωμα σε είδος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 39 ή από επιχειρηματική δραστηριότητα κατά τη λήξη της μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 47 ή 21, δηλαδή το κτίσμα δεν περιέρχεται στην κατοχή του εκμισθωτή, δεν θα διενεργούνται αποσβέσεις από τον εκμισθωτή ούτε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ούτε μετά τη λήξη αυτής.
β) Ο μισθωτής, εφόσον ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδά του, με βάση τις διατάξεις των άρθρων 22 και 23 του Ν. 4172/2013, τις δαπάνες που πραγματοποίησε για την ανέγερση του ακινήτου.
Επισήμανση:
Από την ανωτέρω διατύπωση της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1073/31.3.2015 προέκυπτε ότι οι δαπάνες αυτές θα εξέπιπταν κατά το χρόνο πραγματοποίησής τους, για αυτό το λόγο υπήρχε και η επισήμανση ότι, ειδικά για τις δαπάνες προσθηκών και βελτιώσεων που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή πριν την 1.1.2014, καθώς και τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή σε περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου πριν την 1.1.2014, το τυχόν αναπόσβεστο υπόλοιπο αυτών κατά την ημερομηνία της πρώτης εφαρμογής του νόμου, θα εκπίπτει ισόποσα στον εναπομένοντα χρόνο της σύμβασης.
Νέα θέση της Διοίκησης (Ισχύουσα)
Στη συνέχεια όμως και με αφορμή ερωτήματα που είχαν τεθεί, με την παράγραφο 9 της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1103/11.5.2015 διευκρινίσθηκε ότι οι δαπάνες αυτές εκπίπτουν ισόποσα επιμεριζόμενες στα έτη της μίσθωσης, διότι η ωφέλεια από τη χρήση του μισθίου εκτείνεται σε περισσότερα του ενός έτη.
2. Δαπάνες για βελτιώσεις και επεκτάσεις σε μισθωμένα ακίνητα
Στην περίπτωση βελτιώσεων και επεκτάσεις σε μισθωμένα ακίνητα, οι οποίες προσαυξάνουν την αξία του παγίου που αφορούν, αρχικά με την παράγραφο 5ε’ της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1073/31.3.2015 δόθηκαν οι ακόλουθες οδηγίες:
α) Ο εκμισθωτής (κύριος του παγίου) θα διενεργεί αποσβέσεις με βάση το σχετικό πίνακα της παραγράφου 4 του άρθρου 24.Περαιτέρω με την παράγραφο 8 της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1103/11.5.2015, σε ότι αφορά στη διενέργεια αποσβέσεων από τον εκμισθωτή, όταν αυτός είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα ή φυσικό πρόσωπο για το οποίο το εισόδημα από ακίνητα συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, διευκρινίσθηκαν τα ακόλουθα:
αα) Στην περίπτωση που οι βελτιώσεις και επεκτάσεις, με δαπάνες του μισθωτή, αποτελούν εισόδημα από ακίνητη περιουσία για τον εκμισθωτή (μίσθωμα σε είδος) σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39, θα έχουν εφαρμογή όσα διευκρινίστηκαν με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1073/31.3.2015, δηλαδή ο εκμισθωτής θα διενεργεί αποσβέσεις με βάση το άρθρο 24 επί του πραγματοποιηθέντος κόστους βελτιώσεων και επεκτάσεων, αρχής γενομένης από το χρόνο πραγματοποίησης των δαπανών βελτιώσεων και επεκτάσεων.
ββ) Στην περίπτωση που οι βελτιώσεις και επεκτάσεις, με δαπάνες του μισθωτή, δεν αποτελούν για τον εκμισθωτή εισόδημα από ακίνητη περιουσία σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39, αλλά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα που αποκτάται κατά τη λήξη της μίσθωσης, τότε ο εκμισθωτής θα διενεργεί αποσβέσεις από το χρόνο λήξης της μίσθωσης, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24, επί της αγοραίας αξίας των βελτιώσεων και επεκτάσεων κατά το χρόνο αυτό.
γγ) Σε περίπτωση πραγματοποίησης βελτιώσεων και επεκτάσεων, με δαπάνες του μισθωτή, όταν ο εκμισθωτής δεν αποκτά εισόδημα από μίσθωμα σε είδος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 39 ή από επιχειρηματική δραστηριότητα κατά τη λήξη της μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 47 ή 21 δηλαδή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις δεν παραμένουν σε όφελος του ακινήτου, δεν θα διενεργούνται αποσβέσεις από τον εκμισθωτή ούτε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ούτε μετά τη λήξη αυτής.
β) Ο μισθωτής δεν θα διενεργεί πλέον αποσβέσεις επί των βελτιώσεων και προσθηκών που πραγματοποίησε σε μισθωμένα ακίνητα αλλά θα εκπίπτει τις σχετικές δαπάνες κατά το έτος πραγματοποίησής τους με την επιφύλαξη των διατάξεων των άρθρων 22 και 23 του Ν. 4172/2013 και ειδικά για τις δαπάνες προσθηκών και βελτιώσεων που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή πριν την 1.1.2014, καθώς και τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή σε περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου πριν την 1.1.2014, το τυχόν αναπόσβεστο υπόλοιπο αυτών κατά την ημερομηνία της πρώτης εφαρμογής του νόμου, θα εκπίπτει ισόποσα στον εναπομένοντα χρόνο της σύμβασης. (Η αρχική αυτή θέση της Διοίκησης ανακλήθηκε με το τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 9 της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1103/11.5.2015).
Νέα θέση της Διοίκησης (Ισχύουσα)
Περαιτέρω με την παράγραφο 9 της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1103/11.5.2015 και με δεδομένο ότι, οι δαπάνες για την πραγματοποίηση βελτιώσεων ή επεκτάσεων δεν διαφέρουν ουσιωδώς από τις δαπάνες ανέγερσης κτίσματος, διευκρινίσθηκε ότι οι δαπάνες αυτές εκπίπτουν ισόποσα επιμεριζόμενες στα έτη της μίσθωσης, διότι η ωφέλεια από τη χρήση του μισθίου εκτείνεται σε περισσότερα του ενός έτη.
Στη συνέχεια όμως και με αφορμή ερωτήματα που είχαν τεθεί, με την παράγραφο 9 της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1103/11.5.2015 διευκρινίσθηκε ότι οι δαπάνες αυτές εκπίπτουν ισόποσα επιμεριζόμενες στα έτη της μίσθωσης, διότι η ωφέλεια από τη χρήση του μισθίου εκτείνεται σε περισσότερα του ενός έτη.
2. Δαπάνες για βελτιώσεις και επεκτάσεις σε μισθωμένα ακίνητα
Στην περίπτωση βελτιώσεων και επεκτάσεις σε μισθωμένα ακίνητα, οι οποίες προσαυξάνουν την αξία του παγίου που αφορούν, αρχικά με την παράγραφο 5ε’ της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1073/31.3.2015 δόθηκαν οι ακόλουθες οδηγίες:
α) Ο εκμισθωτής (κύριος του παγίου) θα διενεργεί αποσβέσεις με βάση το σχετικό πίνακα της παραγράφου 4 του άρθρου 24.Περαιτέρω με την παράγραφο 8 της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1103/11.5.2015, σε ότι αφορά στη διενέργεια αποσβέσεων από τον εκμισθωτή, όταν αυτός είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα ή φυσικό πρόσωπο για το οποίο το εισόδημα από ακίνητα συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, διευκρινίσθηκαν τα ακόλουθα:
αα) Στην περίπτωση που οι βελτιώσεις και επεκτάσεις, με δαπάνες του μισθωτή, αποτελούν εισόδημα από ακίνητη περιουσία για τον εκμισθωτή (μίσθωμα σε είδος) σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39, θα έχουν εφαρμογή όσα διευκρινίστηκαν με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1073/31.3.2015, δηλαδή ο εκμισθωτής θα διενεργεί αποσβέσεις με βάση το άρθρο 24 επί του πραγματοποιηθέντος κόστους βελτιώσεων και επεκτάσεων, αρχής γενομένης από το χρόνο πραγματοποίησης των δαπανών βελτιώσεων και επεκτάσεων.
ββ) Στην περίπτωση που οι βελτιώσεις και επεκτάσεις, με δαπάνες του μισθωτή, δεν αποτελούν για τον εκμισθωτή εισόδημα από ακίνητη περιουσία σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39, αλλά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα που αποκτάται κατά τη λήξη της μίσθωσης, τότε ο εκμισθωτής θα διενεργεί αποσβέσεις από το χρόνο λήξης της μίσθωσης, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24, επί της αγοραίας αξίας των βελτιώσεων και επεκτάσεων κατά το χρόνο αυτό.
γγ) Σε περίπτωση πραγματοποίησης βελτιώσεων και επεκτάσεων, με δαπάνες του μισθωτή, όταν ο εκμισθωτής δεν αποκτά εισόδημα από μίσθωμα σε είδος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 39 ή από επιχειρηματική δραστηριότητα κατά τη λήξη της μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 47 ή 21 δηλαδή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις δεν παραμένουν σε όφελος του ακινήτου, δεν θα διενεργούνται αποσβέσεις από τον εκμισθωτή ούτε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ούτε μετά τη λήξη αυτής.
β) Ο μισθωτής δεν θα διενεργεί πλέον αποσβέσεις επί των βελτιώσεων και προσθηκών που πραγματοποίησε σε μισθωμένα ακίνητα αλλά θα εκπίπτει τις σχετικές δαπάνες κατά το έτος πραγματοποίησής τους με την επιφύλαξη των διατάξεων των άρθρων 22 και 23 του Ν. 4172/2013 και ειδικά για τις δαπάνες προσθηκών και βελτιώσεων που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή πριν την 1.1.2014, καθώς και τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή σε περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου πριν την 1.1.2014, το τυχόν αναπόσβεστο υπόλοιπο αυτών κατά την ημερομηνία της πρώτης εφαρμογής του νόμου, θα εκπίπτει ισόποσα στον εναπομένοντα χρόνο της σύμβασης. (Η αρχική αυτή θέση της Διοίκησης ανακλήθηκε με το τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 9 της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1103/11.5.2015).
Νέα θέση της Διοίκησης (Ισχύουσα)
Περαιτέρω με την παράγραφο 9 της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1103/11.5.2015 και με δεδομένο ότι, οι δαπάνες για την πραγματοποίηση βελτιώσεων ή επεκτάσεων δεν διαφέρουν ουσιωδώς από τις δαπάνες ανέγερσης κτίσματος, διευκρινίσθηκε ότι οι δαπάνες αυτές εκπίπτουν ισόποσα επιμεριζόμενες στα έτη της μίσθωσης, διότι η ωφέλεια από τη χρήση του μισθίου εκτείνεται σε περισσότερα του ενός έτη.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου