Next leg of recovery awaited for EURCHF

As the dust settles from the Swiss National Bank “Black Swan” a couple of weeks ago, it has become apparent that abandoning the EURCHF floor was a tactical retreat rather than a capitulation. 

So while there is no more talk of “utmost determination” and threats to sell “unlimited quantities” of CHF against EUR, a chastened SNB is playing a smarter game by quietly holding down the currency on a range of cross rates. But the most important is still EURCHF and heavily negative Swiss LIBOR rates should underpin this cross slowly but surely as the weeks go by. 

In addition, the tone of economic data out of the Eurozone lately has been mildly positive and a good number for fourth-quarter GDP today will give support to the EUR.

Management and risk description

Since last month’s SNB-inspired “shock low” at .8590, EURCHF has been undergoing a strong recovery. Recent corrective consolidation is not dissimilar to the multi-day consolidation, which occurred a few weeks ago (refer daily chart below) and is expected to produce a similar outcome.

EURCHF’s short-term corrective consolidation is probably now ending and is looking for a sustained break above the 1.0650 resistance level to yield a minimum upside objective of 1.0850 over coming days.

If you would like an email notice each time Max posts a trade, then click here to follow him.

Parameters

Entry: For today only: buying EURCHF upon a break above 1.0650 resistance

Stop: 1.0530, initially

Target: 1.0850

Time horizon: allow several days for target to be met

EURCHF daily chart 

 

Source: ThomsonReuters— Edited by Gayle Bryant

"Εκλεισε" η πώληση του ξενοδοχείου Amathus στη Ρόδο

Την αποδοχή της γραπτής δεσμευτικής προσφοράς που υπέβαλε η Invel Real Estate Management προς όλους τους μετόχους της Leisure Holdings για να αποκτήσει το 100% των μετοχών που κατέχουν, ενέκρινε ομόφωνα το ΔΣ της Amathus. 

Η Leisure Holdings είναι εταιρεία που έχει εγγραφεί στο Λουξεμβούργο το 1999 και κατέχει το 100% του εκδομένου κεφαλαίου της ελληνικής εταιρείας Landa AXTE η οποία με τη σειρά της είναι ιδιοκτήτρια του ξενοδοχείου Amathus Beach Hotel Rhodes. 

Σύμφωνα με σχετική ανακοίνωση, η αποδοχή της γραπτής δεσμευτικής προσφοράς συνιστάται στην παραχώρηση αποκλειστικότητας προς την Invel μέχρι και τις 15 Απριλίου 2015. Μέχρι τότε η Invel θα προβεί στους απαραίτητους ελέγχους (due diligence) για να επαληθευτούν τα διάφορα οικονομικά δεδομένα που της έχουν δοθεί και εφόσον αυτά επαληθευτούν, τότε θα υπογραφούν οι σχετικές συμβάσεις και θα γίνει η μεταβίβαση των μετοχών της Leisure Holdings προς την Invel ή προς τους εντολοδόχους αυτής ή προς οποιοδήποτε πρόσωπο υποδείξει η Invel στους μετόχους της Leisure Holdings. 

Η πρόταση της Invel είναι για να αποκτήσει το 100% του εκδομένου μετοχικού κεφαλαίου της Lesisure Holdings έναντι του ποσού των €30 εκ. σε μετρητά, μείον τις υποχρεώσεις της Landa EXTE  προς την τράπεζα (οι οποίες είναι €24,4 εκ. περίπου) συν ή πλην το κεφάλαιο κίνησης αυτής (το οποίο τέλος Οκτωβρίου 2014 ανερχόταν σε €51 χιλ. 

Το σύνολο της επένδυσης των μετοχών της Leisure Holdings ανέρχεται στα €23,9 εκ. Η συνολική ζημιά από την πώληση υπολογίζεται να ανέλθει στα €23,9 εκ. 

Όπως σημειώνεται, η ολοκλήρωση της πώλησης εξαρτάται από την επαλήθευση μιας σειράς οικονομικών δεδομένων και παραστάσεων που έχουν δοθεί από την Landa AXTE προς την Invel αναφορικά με τη λειτουργία και τις αποδόσεις του ξενοδοχείου στη Ρόδο.

Οι εργασίες για το due diligence αναμένεται να ολοκληρωθούν μέχρι το τέλος Μαρτίου, αρχές Απριλίου 2015. Εφόσον τα οικονομικά δεδομένα επαληθευτούν και δεν υπάρχει σημαντική απόκλιση, η πώληση των μετοχών αναμένεται να ολοκληρωθεί άμεσα ή το αργότερο μέχρι το τέλος Απριλίου 2015 νοουμένου ότι θα έχει εξασφαλιστεί η συγκατάθεση της δανείστριας τράπεζας για την αλλαγή της ιδιοκτησίας στις μετοχές της Leisure Holdings και θα έχει ολοκληρωθεί η αναδιάρθρωση του δανεισμού της Landa AXTE. 

Η Amathus έλαβε την απόφαση για αποδοχή της πρότασης της Invel λαμβάνοντας υπόψη τα ζημιογόνα αποτελέσματα της Landa AXTE τα τελευταία χρόνια εκτός από το 2014 που παρουσιάστηκε κέρδος €600 χιλ. Επίσης έλαβε υπόψη το ύψος του δανεισμού της Landa AXTE, την υποχρέωση για συνεχείς αυξήσεις στο κεφάλαιο της Leisure Goldings λόγω των ζημιών που συσσωρεύονταν στη μητρική εταιρεία, την απώλεια πέραν του 50% των ιδίων κεφαλαίων της Landa AXTE με διάφορες επαχθείς θεσμικές υποχρεώσεις σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο και την ανάγκη για ανακαίνιση του κυρίως κτιρίου του ξενοδοχείου στη Ρόδο. 

Όπως τονίζεται, η συναλλαγή εφόσον ολοκληρωθεί αναμένεται ότι βραχυπρόθεσμα θα επηρεάσει αρνητικά τα οικονομικά αποτελέσματα της εταιρείας λόγω της απομείωσης της επένδυσης στη Leisure Holdings, όμως μακροχρόνια αναμένεται να απαλλάξει την εταιρεία από τις συνεχείς ζημιές στη Landa AXTE και την ανάγκη για αυξήσεις κεφαλαίου στη Leisure Holdings. Η πώληση αναμένεται επίσης να βοηθήσει τη ρευστότητα της εταιρείας. 

Πηγή :  Η ΡΟΔΙΑΚΗ http://www.rodiaki.gr/article/303260/ekleise-h-pwlhsh-toy-xenodoxeioy-amathus-sth-rodo#ixzz3RcboBaQr 

έκδοση της υπ’ αριθμ. 2014/17/ΕΕ οδηγίας του Ευρ. Κοινοβουλίου για δανειολήπτες σε συνάλλαγμα -ελβετικό φράγκο-

Η έκδοση της υπ’ αριθμ. 2014/17/ΕΕ οδηγίας του Ευρ. Κοινοβουλίου το Φεβρουάριο του 2014 σχετικά με τις συμβάσεις πίστωσης καταναλωτών για ακίνητα που προορίζονται για κατοικία με ειδική αναφορά μεταξύ άλλων για τη χορήγηση δανείων σε ξένο νόμισμα, αποδεικνύει επί της αρχής την έλλειψη επαρκούς κανονιστικού πλαισίου σε όλα τα κράτη μέλη της Ε.Ε το οποίο να διασφαλίζει τα συμφέροντα των καταναλωτών-δανειοληπτών και ουσιαστικά ομολογεί την «άναρχη» χορήγηση των εν λόγω δανείων η οποία επέτρεψε σε αρκετά μεγάλο βαθμό και τη διαμεσολάβηση αυτοαποκαλούμενων συμβούλων ως «μεσιτών πίστωσης» οι οποίοι ελάμβαναν προμήθεια από τις πιστώτριες τράπεζες προκειμένου να πείσουν τους δανειολήπτες να λάβουν δάνεια σε ξένο νόμισμα (π.χ. σε ελβετικό φράγκο) για να καρπωθούν την προμήθειά τους. 

Η έκδοση της ανωτέρω οδηγίας ενσωματώνει επί της ουσίας τις Συστάσεις (Α και Β) σχετικά με το δανεισμό σε ξένο νόμισμα του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου Συστημικού Κινδύνου (ΕΣΣΚ) από το Σεπτέμβριο του 2011, έτος κατά το οποίο άρχισε να ισχυροποιείται το ελβετικό φράγκο έναντι του ευρώ και να διαφαίνονται τα πρώτα προβλήματα σε όσους είχαν δανειστεί σε ελβετικό φράγκο. Οι Συστάσεις αυτές απευθύνονταν προς τις εθνικές εποπτικές αρχές, τα κράτη μέλη και φυσικά τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Σκοπός των ανωτέρω Συστάσεων ήταν (ενδεικτική απαρίθμηση) διά των αρμοδίων εθνικών εποπτικών αρχών των κρατών μελών: 

• α) να απαιτούν από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα την παροχή πρόσφορης πληροφόρησης στους δανειολήπτες σχετικά με τους κινδύνους που συνεπάγεται ο δανεισμός σε ξένο νόμισμα. Η πληροφόρηση αυτή θα πρέπει να είναι επαρκής, προκειμένου οι δανειολήπτες να είναι σε θέση να λαμβάνουν εμπεριστατωμένες και συνετές αποφάσεις, θα πρέπει δε να περιλαμβάνει κατ’ελάχιστον τις επιπτώσεις που θα είχε στις δόσεις του δανείου μια σοβαρή υποτίμηση του νόμιμου χρήματος του κράτους μέλους κατοικίας του δανειολήπτη και τυχόν αύξηση του επιτοκίου του ξένου νομίσματος, 
• β)να επισημάνουν τους συστημικούς κινδύνους που μπορεί να προκαλέσει ο υπερβολικός δανεισμός σε ξένο νόμισμα, 
• γ) να υποδείξουν την ανάγκη λήψης μέτρων προκειμένου να περιοριστεί η έκθεση των δανειοληπτών στο συναλλαγματικό κίνδυνο και η στενή παρακολούθηση των δανειακών τους συμβάσεων προκειμένου να έχουν την ικανότητα να ανταποκριθούν στις συμβατικές τους υποχρεώσεις,
• δ) να επαναπροσδιορίζουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα τον τρόπο τιμολόγησης των δανείων που χορηγούν σε ξένο νόμισμα, ενσωματώνοντας στην εσωτερική τους κοστολόγηση το κόστος των πρόσθετων κινδύνων που ενέχουν τα δάνεια αυτά, μέσω της διατήρησης επαρκών κεφαλαίων, γεγονός που ενισχύει εξάλλου την ανθεκτικότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος σε αρνητικές διαταραχές μέσω της αυξημένης ικανότητας απορρόφησης ενδεχόμενων ζημιών,
• ε) να ενθαρρύνουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να προσφέρουν στους πελάτες τους δάνεια στο εγχώριο νόμισμα για τους ίδιους σκοπούς για τους οποίους προσφέρουν και δάνεια σε ξένο νόμισμα, καθώς και χρηματοπιστωτικά μέσα για την αντιστάθμιση του συναλλαγματικού κινδύνου. 

Οι ανωτέρω συστάσεις δεν εφαρμόστηκαν ποτέ από κανένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα στην Ελλάδα μολονότι τους γνωστοποιήθηκαν. Δεν ελήφθη εγκαίρως κανένα μέτρο όπως αυτά που περιγράφονται ενδελεχώς από το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Κινδύνου και εν συνεχεία από την κοινοτική οδηγία. Οι επιπτώσεις για τις οποίες προειδοποίησε εγκαίρως το ΕΣΣΚ όλα τα κράτη μέλη και τη χώρα μας είναι πλέον γνωστές και ανυπολόγιστες για τους δανειολήπτες ελβετικού φράγκου. Το τελευταίο χρονικό διάστημα και μετά την άρση του «πλαφόν» της σταθερής συναλλαγματική ισοτιμίας ευρώ-ελβετικού φράγκου που είχε εδραιωθεί στο 1,2 από την κεντρική τράπεζα της Ελβετίας και την απόφαση αυτής να διαπραγματεύεται ελεύθερα στο μηχανισμό συναλλαγματικών ισοτιμιών, το οξύ κοινωνικό πρόβλημα μετατράπηκε σε αδιέξοδο για τους δανειολήπτες σε ελβετικό φράγκο. 

Την ίδια ώρα και στιγμή σαν να μην έφταναν όλα αυτά και εν μέσω κρίσιμων εθνικών εκλογών για μία ακόμη φορά επελέγη από συγκεκριμένους πολιτικούς φορείς η απόπειρα υφαρπαγής ψήφους δίνοντας «αόριστες ελπίδες» σε 65.000 εγκλωβισμένους περίπου δανειολήπτες για δήθεν λύση του προβλήματός τους. Πιο συγκεκριμένα δόθηκαν υποσχέσεις για ευνοϊκή νομοθετική ρύθμιση του προβλήματος που αντιμετωπίζουν οι δανειολήπτες σε ελβετικό φράγκο μόλις συγκροτηθεί σε «σώμα» η νέα Βουλή των Ελλήνων. Η υπ’ αριθμ. 2104/17/ΕΕ οδηγία του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και Συμβουλίου είναι σαφής και δεν αφήνει περιθώριο παρερμηνείας από κανένα πολιτικό φορέα. Ειδικότερα αναφέρει ότι θα έχει ισχύ για τις συμβάσεις πιστώσεων που θα υπογραφούν από 21-3-2016, ενώ ο εθνικός νομοθέτης των κρατών μελών μπορεί να προβούν σε περαιτέρω ευνοϊκές νομοθετικές ρυθμίσεις με την προϋπόθεση ότι οι ρυθμίσεις αυτές να μην έχουν αναδρομική ισχύ!!!. Άλλωστε το Υπουργείο Οικονομικών έχει συγκροτήσει τη νομοπαρασκευαστική επιτροπή η οποία θα ενσωματώσει την εν λόγω ευρωπαϊκή οδηγία στο εθνικό μας δίκαιο με τους περιορισμούς οι οποίοι τίθενται σε όλα τα κράτη μέλη. 

Ως εκ τούτου όλοι οι δανειολήπτες έχουν δύο επιλογές, είτε να επιλέξουν τις προτεινόμενες ρυθμίσεις από τις πιστώτριες τράπεζές τους, υπογράφοντας νέες δανειακές συμβάσεις (αφού εξετάσουν προσεκτικά τους νέους συμβατικούς όρους) , είτε να προσφύγουν στην ελληνική δικαιοσύνη με αίτημα να αποπληρώσουν το δάνειο τους με την ισοτιμία που ίσχυε κατά την ημερομηνία εκταμίευσής του μέχρι και την ολοσχερή εξόφλησή του. 

Πηγή:www.capital.gr - Του Γιώργου Δαλιάνη,  με τη συνεργασία των Κωνσταντίνου Πλατίτσα δικηγόρου Αθηνών και Τάνιας Κυριάκου επίσης δικηγόρου Αθηνών 

Θύμα νομισματικού πολέμου και η Δανία

Σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα υποχώρησαν οι αποδόσεις των ομολόγων της Δανίας παρά τα μέτρα της κεντρικής τράπεζας να αποθαρρύνει τη συσσώρευση κεφαλαίων στην κορώνα Δανίας, καθώς οι επενδυτές αναζητούν καταφύγια, αποφεύγοντας το υψηλό ρίσκο στις τοποθετήσεις τους. Μετά μια δεκαετία χαμηλών διακυμάνσεων έχει ξεσπάσει ένας πόλεμος στις αγορές νομισμάτων όπου τελευταίο «θύμα» της είναι η Δανία, όπως επισημαίνει ο Μαρκ Γκίλμπερτ, αρθρογράφος του ειδησεογραφικού πρακτορείου Bloomberg.

Οι αποδόσεις στα 10ετή ομόλογα Δανίας μειώθηκαν στο 0,16% από το 0,36%, δηλαδή σε χαμηλότερα επίπεδα από τους αντίστοιχους γερμανικούς και ιαπωνικούς τίτλους. H κεντρική τράπεζα της Δανίας αγωνίζεται να προστατεύσει την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας της και να αναχαιτίσει την άνοδο της κορώνας, ενώ τα επενδυτικά κεφάλαια αναζητούν ισχυρές οικονομίες με σταθερά νομίσματα, με αποτέλεσμα να οδηγούν το κόστος δανεισμού της χώρας κοντά στο μηδέν.

Το προηγούμενο 15νθήμερο προχώρησε τρεις φορές σε μείωση του βασικού επιτοκίου στο -0,5% που σημαίνει ότι κάθε υποψήφιος καταθέτης πληρώνει για το προνόμιο να διατηρήσει κεφάλαια στην κορώνα Δανίας. Επιπλέον, εκτιμάται να έχει δαπανήσει περί τις 100 δισ. κορώνες ή 13,22 δισ. ευρώ για να διατηρήσει την ισοτιμία της στις 7,44 κορώνες ως προς το ευρώ που είναι η επίσημη συναλλαγματική τους σχέση. Το κλίμα αβεβαιότητας που δημιουργείται από την επιβράδυνση της κινεζικής οικονομίας, τον κίνδυνο αποπληθωρισμού στην Ευρωζώνη, την ύφεση στην Ιαπωνία και τους γεωπολιτικούς κινδύνους από τη Ρωσία ωθούν τους επενδυτές σε καταφύγια όπως το ελβετικό φράγκο και πρόσφατα την κορώνα Δανίας. Τον προηγούμενο μήνα, η Τράπεζα της Ελβετίας εγκατέλειψε τριετές πλαφόν στην άνοδο του ελβετικού φράγκου ως προς το ευρώ, διότι οι αξιωματούχοι της συνειδητοποίησαν ότι δεν θα μπορούσαν να εμποδίσουν άλλο την ενίσχυση του νομίσματός τους μετά την απόφαση της ΕΚΤ να υιοθετήσει μια επεκτατική νομισματική πολιτική. Τα μέτρα της ΕΚΤ έχουν ήδη οδηγήσει το ευρώ σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα ως προς το ελβετικό φράγκο, το δολάριο και τη στερλίνα.

Τα επενδυτικά κεφάλαια άρχισαν να αποσύρονται από τις αναδυόμενες αγορές και να πορεύονται στον ανεπτυγμένο κόσμο μετά την αλλαγή πολιτικής από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ (Fed).

http://www.kathimerini.gr

Η ανέγερση κτιρίου σε οικόπεδο τρίτου από 1/1/2014

Από την 1/1/2014 άλλαξε η νομοθεσία που αφορά τις συμβάσεις πολυετούς μίσθωσης. Το θέμα της ανέγερσης κτιρίου σε μισθωμένο οικόπεδο υπάγεται στις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.4172/2013. Με το άρθρο 72 παρ.25 του Ν. 4172/2013 δεν ισχύουν οι σχετικές διατάξεις του άρθρου 21 του ν. 2238/1994 .

Υποχρέωση μεταγραφής της μίσθωσης
Σύμφωνα με το άρθρο 1208 του Α.Κ. «μεταγράφονται στο γραφείο μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου οι μισθώσεις του ακινήτου για διάστημα μακρότερο από εννέα χρόνια»
Η οικοδομή περιέρχεται στον εκμισθωτή μετά τη λήξη της διάρκειας της χρήσης της
Όταν ανεγείρεται οικοδομή σε έδαφος τρίτου με δαπάνες του μισθωτή, το οποίο θα περιέλθει στον εκμισθωτή του εδάφους μετά τη λήξη της διάρκειας της χρήσης του, ο εκμισθωτής αποκτά εισόδημα από ακίνητα (Α'- Β' Κατηγορίας). (έγγραφο υο αρ.1039032/745/Α0012/7-5-2007)

Το εισόδημα δεν υπολογίζεται στά έτη πρίν από την αποπεράτωση της οικοδομής
Επίσης, διευκρινίζεται ότι το ετήσιο θα εξευρεθεί με τη διαίρεση της αξίας της οικοδομής δια του αριθμού των ετών από το χρόνο αποπεράτωσης της οικοδομής μέχρι το χρόνο που αυτή θα περιέλθει στον εκμισθωτή (λήξη μίσθωσης) και θα δηλωθεί για να φορολογηθεί στο όνομα του εκμισθωτή στα έτη αυτά και όχι στα έτη πριν από την αποπεράτωση της οικοδομής.
(έγγραφο υπ αρ.1039032/745/Α0012/7-5-2007)

Οι αποσβέσεις όταν ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο
Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο εκπίπτει από το εισόδημα αυτό ποσοστό 5% για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.
(ν.4172/2013 άρθρο 39 παρ.3 α΄ )

Τι ισχύει από την 1/1/2014
Κάθε εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας ή ιδανικών μεριδίων αυτής ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακίνητης περιουσίας ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή συμμετοχών οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία και δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Στην έννοια του εισοδήματος του προηγούμενου εδαφίου εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.
Ως μεταβίβαση σύμφωνα με την παράγραφο αυτή νοείται και η εισφορά ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή την αύξηση κεφαλαίου νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας. (ν.4172/2013 άρθρο 41 παρ.1 )
Βάση υπολογισμού είναι η Αντικειμενική Αξία
Στην περίπτωση κτίσματος που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος κυριότητας τρίτου και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή τη διακοπή της μισθωτικής σχέσης, ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος. (ΠΟΛ.1122/28.4.2014 παρ.5)
Τι θα γίνει με τις παλαιές μισθώσεις (πρό της 1/1/2014)
Ειδικά για μισθωτικές σχέσεις που έχουν συναφθεί πριν την εφαρμογή του άρθρου 41 του ν. 4172/2013όπου εφαρμόζονταν οι διατάξεις του άρθρου 21 του ν. 2238/1994 και εξακολουθούν να υφίστανται και μετά την 1.1.2014, κατά τη λύση ή διακοπή τους, η υπεραξία που θα προκύψει σύμφωνα με τις νέες διατάξεις λαμβάνεται μειωμένη μετά την αφαίρεση του εισοδήματος από ακίνητο το οποίο αποδεδειγμένα δηλώθηκε από τον εκμισθωτή -τρίτο και φορολογήθηκε κατά την προγενέστερη νομοθεσία. Λόγω της φύσης της συγκεκριμένης έννομης σχέσης και περίπτωσης εφαρμόζεται μόνο η ειδικότερη διάταξη του τελευταίου εδαφίου της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 και όχι οι λοιπές διατάξεις σχετικά με τον υπολογισμό του φόρου.
Παράδειγμα: Έστω ότι έχει συναφθεί το 2000 μίσθωση γηπέδου διάρκειας 20 ετών. ΟΤΑΝ ΘΑ ΛΗΞΕΙ Η Η ΜΙΣΘΩΣΗ ΘΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΘΕΙ ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΗΝ ΤΟΤΕ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ :
Η αξία της οικοδομής που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή είναι 100.000€ και διαιρείται με τα έτη της μίσθωσης.
Ετήσιο εισόδημα του εκμισθωτή από ακίνητα 5.000 € (δηλαδή 100.000/20) το οποίο υποχρεωνόταν να δηλώνει μέχρι και τη χρήση 2013.
Το 2020 που λήγει η μίσθωση, η υπεραξία που αποκτά ο εκμισθωτής (η αντικειμενική αξία του κτίσματος το 2020 θα είναι έστω 150.000€) μειώνεται κατά 5.000 * 13 έτη= 65.000 ευρώ, εφόσον για το ποσό αυτό έχει υποβληθεί σχετική φορολογική δήλωση κατά τα αντίστοιχα έτη.
Ετσι ο εκμισθωτής θα φορολογηθεί για υπεραξία 85.000€
150.000-65.000=85.000€ χ 15% = 12.750€ φόρος υπεραξίας
ΠΟΛ.1122/28.4.2014 παρ.5

Τι θα γίνει εάν η μισθωτική σχέση (περίοδος) λήξει πρίν από την συμφωνηθείσα περίοδο μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή

-Το ακίνητο θα έλθει στην κυριότητα του εκμισθωτή(πολ.1122/28-4-2014)
-Ο εκμισθωτής θα φορολογηθεί για την προκύπτουσα υπεραξία του άρθρου 41 του ν.4172/2013
-Η υπεραξία θα προκύψει μειωμένη, αφού δηλαδή αφαιρεθεί το εισόδημα από το ενοίκιο του ακινήτου το οποίο δήλωσε ο εκμισθωτής και φορολογήθηκε γι αυτό τα περασμένα χρόνια.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ :
-Εάν μια 30ετής μισθωτική σχέση λυθεί στα 20 χρόνια
-Αντικειμενική αξία 900.000€
-Ο εκμισθωτής είχε δηλώσει εισοδήματα στη διάρκεια της 20ετίας π.χ. 600.000€ (δηλαδή: 20 Χ π.χ. 30.000 =600.000€)
Επομένως :
-Ο εκμισθωτής θα πληρώσει φόρο 45.000€
( δηλαδή 900.000-600.000=300.000€ και φόρος υπεραξίας 300.000 Χ 15% = 45.000€)

Τι και πώς το δηλώνει ο εκμισθωτής
-Εστω 34 έτη μισθωτικής σχέσης
-Αντικειμενική Αξία ακινήτου 900.000€
-Ακαθάριστο εισόδημα από ιδιοκατοίκηση 900.000 Χ 3,5%=31.500€
-Πραγματικό κόστος κατασκευής 850.000€
-Ετήσιο Εισόδημα (μίσθωμα) 900.000/34 = 26.471€
-Ετήσιο μίσθωμα που ορίζεται από την σύμβαση (έστω) 4.000€
-Ετήσιο ΚΑΘΑΡΌ εισόδημα : 26.471+4.000=30.471€
-Αποσβέσεις ετήσιες 30.471 Χ 5% = 1.523

Επομένως :
-Ετήσιο φορολογητέο εισόδημα του Εκμισθωτή 30.471-1523=28.948€

Τι και πώς το δηλώνει ο μισθωτής
Ακαθάριστο εισόδημα από ΙΔΙΟΧΡΗΣΙΜΟΠΟΊΗΣΗ : 900.000 Χ 3,5%=31.500
Μείον : το καθαρό ετήσιο φορολογητέο εισόδημα που δηλώνει
                                                                  ο εκμισθωτής (δές παραπάνω) -30.471
Καθαρό ετήσιο φορολογητέο εισόδημα που δηλώνει ο μισθωτής         1.029€

Ποιος πληρώνει τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Εχομε μια ιδιάζουσα περίπτωση. Το κτίριο ανεγέρθη με δαπάνες του μισθωτή ο οποίος το εκμεταλλεύεται και το χρησιμοποιεί κατά την διάρκεια της μισθωτικής περιόδου. Το Υπουργείο Οικονομικών ζητά από τον κύριο του οικοπέδου (τον εκμισθωτή) να καταβάλλει τον ΕΝΦΙΑ κτιρίου και ακινήτου. Μάλιστα δεν επιτρέπει να επιρριφθεί ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Η άποψη αυτή στηρίζεται στό άρθρο 954 του Α.Κ. που αναφέρει επί λέξει ότι : « Συστατικά του ακινήτου είναι 1.τα πράγματα που έχουν συνδεθεί σταθερά με το έδαφος. 2……». Επομένως εάν ανεγερθεί κτίσμα σε οικόπεδο τρίτου , ο οικοπεδούχος εμφανίζεται αυτοδίκαια και κύριος του κτίσματος αυτού για τις ανάγκες του φόρου της ακίνητης περιουσίας. Και με αυτήν την έννοια ο οικοπεδούχος πληρώνει κάθε φορά τον φόρο των ακινήτων (ΦΜΑΠ, ΦΑΠ , ΕΝΦΙΑ κλπ) στο σύνολο της αξίας οικοπέδου σύν κτίσματος ανεξάρτητα εάν η δαπάνη έγινε από τόν μισθωτή ή την εκμισθωτή.

οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί

Στην ίδια βάση αλλά με ορισμένες τροποποιήσεις αναμένεται η νέα κυβέρνηση να δρομολογήσει την επόμενη φάση υλοποίησης του πολύπαθου ζητήματος των 550 οικοδομικών συνεταιρισμών, δίδοντας μέσα από νόμιμες διαδικασίες και με πολύ αυστηρούς όρους, το δικαίωμα οικοδόμησης του 1/4 της έκτασης.

Ήδη, πριν από τις νέες προγραμματικές δηλώσεις, το επιτελείο του αρμόδιου υπουργείου Περιβάλλοντος εξετάζει τις τελικές προτάσεις του νόμου, που ψηφίστηκε από τη Βουλή στα μέσα του περασμένου καλοκαιριού, με τον υφυπουργό Περιβάλλοντος να προσανατολίζεται στην εφαρμογή μεγαλύτερων περιβαλλοντικών δικλίδων ασφαλείας. Προτεραιότητες για τον νέο υφυπουργό, Γ. Τσιρώνη, είναι να ακολουθήσει αυστηρά πρότυπα: «Όπως γίνεται σε πολλές άλλες πόλεις της Ευρώπης», αναζητώντας τη μέγιστη απόδοση της συνάρτησης προστασίας του περιβάλλοντος, με νέες θέσεις εργασίας και ανάπτυξη!

 

Ο σχεδιασμός προβλέπει εντός του 2015 να οριστικοποιηθούν οι περιοχές που θα επιλεγούν από τους δήμους, κάνοντας το πρώτο βήμα για την οριστική απελευθέρωση 600 χιλ. ιδιοκτησιών που παρέμεναν «παγωμένες» για περίπου 40 χρόνια. Όπως προβλέπεται, η ανταλλαγή εκτάσεων θα αφορά περιοχές που είναι κοντά σε μικρούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς, με τη νέα διάταξη να αφορά όσους είχαν αγοράσει εκτάσεις σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς -κατά κύριο λόγο- πριν από το 1975, αλλά τελικά δεν κατάφεραν να τις δομήσουν, αφού κάθε οικοδομική δραστηριότητα σε δασική έκταση απαγορεύτηκε από το Σύνταγμα.

 

Οι χώροι που έχουν επιλεχθεί για τη μεταφορά των συνεταιρισμών έχουν ενιαία έκταση 50 στρέμματα, ενώ προβλέπεται το 50% της συνολικής έκτασης του νέου οικισμού να αφορά κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Με αυτό τον τρόπο τα μέλη των νέων οικοδομικών συνεταιρισμών απαλλάσσονται από την υποχρέωση να συνεισφέρουν σε γη και χρήμα, όπως συμβαίνει με τους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που μπαίνουν στο σχέδιο πόλης.

 

Ο μέσος συντελεστής δόμησης ορίζεται στο 0,4 για την κατοικία και 0,6 για ειδικές χρήσεις, ενώ η μέση πυκνότητα των νέων οικοδομικών συνεταιρισμών θα είναι 50 άτομα ανά 10 στρέμματα και το ύψος των κτιρίων 7,5 μέτρα, ενώ σε περιπτώσεις κεραμοσκεπής προβλέπεται η δυνατότητα επιπλέον 1,5 μέτρου ύψους.

 

Στόχος της προηγούμενης ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος, υπό τον Νίκο Ταγαρά, ήταν να μη θιχτούν οι εκτάσεις αμιγούς περιβαλλοντικής προστασίας, καθώς βασικός στόχος, μέσω της πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης ήταν να ενισχυθεί η θωράκιση των προστατευόμενων εκτάσεων, ακολουθώντας στο έπακρον τις συνταγματικές προβλέψεις και τα ιδιοκτησιακά και περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών.

 

Σε ό,τι αφορά τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που βρίσκονται στην Αττική, αλλά και στις λοιπές περιοχές που εξαιρούνται από τη δυνατότητα μεταφοράς συνεταιρισμών, δίνεται η δυνατότητα δόμησης μόνο στις σημερινές εκτάσεις των συνεταιρισμών, υπό την αυστηρή προϋπόθεση ότι μεγάλο τμήμα τους δεν είναι χαρακτηρισμένο είτε ως δασική είτε ως αναδασωτέα έκταση, ενώ στις εξαιρούμενες για μεταφορά περιοχές δεν ισχύει ο κανόνας των 50 στρεμμάτων.

 

Σημειώνεται ότι στην Αττική υπολογίζεται ότι υπάρχουν 220 οικοδομικοί συνεταιρισμοί, εκ των οποίων οι 110 αντιμετωπίζουν προβλήματα καθώς βρίσκονται σε δασικές εκτάσεις. Για τους υπόλοιπους 330 που βρίσκονται εκτός Αττικής, το 25% αντιμετωπίζουν προβλήματα γιατί ανήκουν σε δασικές εκτάσεις και 15% δεν βρίσκονται σε περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ).

 

Τι ισχύει για την Αττική

Σε ό,τι αφορά τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που βρίσκονται στην Αττική αλλά και στις λοιπές περιοχές που εξαιρούνται από τη δυνατότητα μεταφοράς συνεταιρισμών θα δίνεται η δυνατότητα δόμησης μόνο στις σημερινές εκτάσεις των συνεταιρισμών, υπό την αυστηρή προϋπόθεση ότι μεγάλο τμήμα τους δεν είναι χαρακτηρισμένο είτε ως δασική είτε ως αναδασωτέα έκταση.

 

Στις εξαιρούμενες για μεταφορά περιοχές δεν ισχύει ο κανόνας των 50 στρεμμάτων. Η ελάχιστη ενιαία έκταση θα πρέπει να είναι 100 στρέμματα και η μέγιστη 300 στρέμματα. Επιπλέον, το 50% της έκτασης θα πρέπει να αποδοθεί στο Δημόσιο και η περιοχή να χαρακτηριστεί προστατευόμενη. Το μισό αυτής της έκτασης θα πρέπει υποχρεωτικά να διατεθεί για κοινωφελείς σκοπούς (για παράδειγμα, να δημιουργηθεί πάρκο μέσα στο δάσος).

 

Η διαδικασία της ανταλλαγής αντί της χρηματικής αποζημίωσης επιλέχθηκε μετά τις καταδικαστικές αποφάσεις ελληνικών και ευρωπαϊκών δικαστηρίων πριν από δύο χρόνια, τα οποία επιδίκασαν αποζημιώσεις για μέλη οικοδομικών συνεταιρισμών που είχαν αγοράσει πριν από το 1975 δασικές εκτάσεις για να χτίσουν, αλλά τελικά δεν τους επετράπη.

 

Ζώνες υποδοχής

Oι νέοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί θα στήνονται σε ζώνες εκτός της Κρήτης, της Εύβοιας, της Αττικής, της Θεσσαλονίκης, των Ιωαννίνων, της Πάτρας, του Βόλου και της Λάρισας. Η μεταφορά του συντελεστή δόμησης θα γίνεται μέσω της Τράπεζας Γης (δεξαμενή δικαιωμάτων επί ακινήτων). Ποσοστό 50% της έκτασης αποδίδεται -πάλι μέσω της Τράπεζας Γης- στο Δημόσιο. Αυτή η έκταση επιβάλλεται να είναι είτε ενιαία είτε διαιρετή σε τμήματα με επιφάνεια ίση ή μεγαλύτερη των 20 στρεμμάτων. Παράλληλα, ποσοστό 10% του συνόλου των προστατευόμενων εκτάσεων αποδίδεται στους δήμους για τη δημιουργία χώρων πρασίνου και τίθενται σε ειδικό καθεστώς προστασίας.

 

Δάση
Ποιοι δικαιούνται ανταλλαγή εκτάσεων

 

Δικαιούχοι ανταλλαγής εκτάσεων είναι όλοι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που βρίσκονται σε δάση ή εκτάσεις όπου απαγορεύεται η δόμηση. Επίσης οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί των οποίων οι εκτάσεις έχουν ενταχθεί σε ρυμοτομικό σχέδιο και μετά την ψήφιση του νόμου 998/79 τα σχέδια είτε κρίθηκαν άκυρα είτε πρέπει να ακυρωθούν. Ακόμη δικαιούχοι είναι και οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που είχαν προχωρήσει σε ιδιωτικές πολεοδομήσεις των οποίων η μελέτη είχε εκπονηθεί και εγκριθεί με τον νόμο 1947/91 και κρίθηκε μη νόμιμη από το Συμβούλιο της Επικρατείας εξ αιτίας έλλειψης συγκεκριμένου χωροταξικού πλαισίου.

 

Περιλαμβάνονται επίσης οι περιπτώσεις των συνεταιρισμών που οι εκτάσεις τους έχουν ενταχθεί σε ειδικό καθεστώς προστασίας, π.χ. ορεινοί όγκοι, χώροι προστατευόμενοι, ειδικής προστασίας κ.λπ. Δηλαδή απαγορεύεται η οικιστική τους αξιοποίηση άσχετα από το γεγονός αν η χρήση της περιοχής άλλαξε μεταγενέστερα από την πολιτεία χωρίς δική τους ευθύνη.

 

Για τη μεταφορά των οικοδομικών συνεταιρισμών, που θα γίνεται μέσω της τράπεζας γης με ηλεκτρονική διαδικασία, θα επιλέγονται περιοχές που βρίσκονται κοντά σε εγκαταλελειμμένους οικισμούς, με ενιαία έκταση τουλάχιστον 50 στρεμμάτων. Και εκτός από την κατοικία -όπως αρχικά προβλεπόταν- θα μπορούν να υπάρχουν όλες οι χρήσεις που επιτρέπονται στην ευρύτερη περιοχή, όπως αμιγής και γενική κατοικία, πολεοδομικό κέντρο, δραστηριότητες τουρισμού-αναψυ­χής, παραθεριστική κατοικία κ.ά.

 

Να σημειωθεί ότι οι συνεταιρισμοί θα μπορούν να ακολουθήσουν διαδικασίες ιδιωτικής πολεοδόμησης, δηλαδή μία διαδικασία που θα τους δίνει τη δυνατότητα να αναλάβουν μόνοι τους την κατασκευή των υποδομών και της διαμόρφωσης των κοινόχρηστων χώρων, χωρίς υποχρεωτική εμπλοκή του δήμου της περιοχής.

 

• Σε 600.000 υπολογίζονται τα μέλη των Οικοδομικών Συνεταιρισμών
• 550 Οικοδομικοί Συνεταιρισμού υπολογίζονται σε όλη τη χώρα
• 220 από τους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς βρίσκονται στην Αττική
• 110 αντιμετωπίζουν προβλήματα καθώς βρίσκονται σε δασικές εκτάσεις

πηγη: http://michanikos-online.gr/

Economic Analysis - CEE Banking Sector: Where Will The Swiss Franc Move Hit Hardest ? - MAR 2015

Central Europe & Baltic States January 2015 / Europe / Economy 

BMI View: The Swiss National Bank's decision to remove the EURCHF ceiling will have a negative impact on several countries in Emerging Europe, with Poland the worst affected . Overall though, the impact should be relatively containe d, and systemic risks are low.

The shock move by the Swiss National Bank (SNB) to remove the EURCHF ceiling on Jan 16 has seen the franc appreciate rapidly, moving immediately from CHF1.2000/EUR to nearly CHF0.8500/EUR before settling weaker at the time of writing to CHF1.0200/EUR. While this will trigger a tsunami of knock on effects globally, the impact to Emerging Europe appears relatively contained. We examine the impact for major economies across the region.

Poland: Poland will be among the worst affected economies in Emerging Europe, as 37% of the housing loan portfolio is comprised of CHF-denominated loans. Swiss franc mortgages were effectively banned after a major tightening of FX loan criteria in 2013 under 'Recommendation S', which introduced a requirement for housing loans to be granted in the currency of borrowers income (see "Political Risks To Banking Sector", 23 August 2013) but considerable stock is still outstanding. The removal of the Swiss ceiling has seen the CHFPLN cross-rate decrease by around 20%, which will increase debt servicing costs on these loans.

Significant CHF Exposure

Poland - House Loans By Currency, %

http://www.emergingeuropemonitor.com

SNB moves to higher risk assets on weaker EUR threats

The Euro-zone deflation deepens faster-than-expectations. The January CPI estimate prints 0.6% contraction year-on-year, while the core inflation is now expected to ease from 0.7% to 0.5% y/y. Deflation combined to Grexit fears are certainly no good on EUR-complex in mid-run. In the short-term however, the immediate reaction remains limited as bad news were already broadly priced in.

Technically EURUSD is ready to step in the bullish consolidation zone amid last week’s post-ECB QE squeeze is now digested. While the uncertainties vis-à-vis the Greek political situation remains a heavy weigh on the EUR-complex, a close above 1.1460 (MACD pivot / former support) is needed for fresh bull signal, given the fragility of the EUR-sentiment. The mid-long term view remains comfortably negative, short-term corrections are good opportunities to strengthen long-term EUR short positions.

The selling pressures on EURGBP ease as the Cable comes under pressure unexpectedly. AsGBPUSD tests 1.5000 psychological support on numerous reasons, the surprise pick-up in UK mortgage approvals signal that the housing market may recover over months ahead (a quite GBP-positive info). The improvement is obviously due to 10 basis point fall on effective interest rates on mortgages. As the real economy reacts to low rates, we expect limited downside in the short-term GBPUSD sell-offs.

SNB shifts toward more risky FI assets

EUR/CHF’s spike above 1.05 at Swiss open fueled speculations that the SNB might be behind the move. The money markets show limited reaction, we see no particular stress on euroswiss interest rate futures. As EURCHF tops, real money names and business owners will increasingly be tempted to sell EUR verse CHF on futures and derivatives markets to set FX hedges vis-à-vis the risky EUR. Therefore we expect choppy upside at 1.05/1.10 area.

The impact of EURCHF debasing is heavily felt in Swiss everyday life. The grocery shops, supermarkets, furniture, clothing shops give sensibly high discounts in order to prevent clients from buying across borders. This being said, the labor market is now under important contraction pressures. In the canton of Geneva, the negotiations for 50% unemployment are already on the wire. We expect significant price adjustment in the real market over the months ahead, which in turn should cool-off buying pressure in franc.

Official data shows SNB’s EUR reserves increased from 45% to 46% as of end-4Q; A-rated fixed income assets rose significantly from 3% to 10%, verse AA-rated FI holdings (down from 29% to 22%). The SNB will likely expand its risk tolerance in order to compensate losses due to further EUR weakness. We would not be surprised to see the SNB shifting from EUR holdings to non-EUR, higher yielding fixed income assets to diversify its portfolio risk now that there is no more constraint on the EUR/CHF.

USD/CHF tests 200-dma (0.9288). Trend and momentum indicators suggest that post-SNB correction is coming to an end as the pair steps into bullish consolidation zone. For a week close above 0.9141 (Fibonacci 61.8% on January 15th drop), we see further upside potential toward 0.9551 (Fib 74.6%). The 25-delta risk reversals are still negative across the curve, yet should normalize above the zeroline given the Fed’s diverging outlook from its G10 peers.

Swissquote   Published on January 30, 2015, 00:00 GMT  www.swissquote.com/fx

SNB’s Danthine says current level of EURCHF not justified

The SNB remains ready to intervene on foreign exchange markets

SNB No 2 Danthine this time quoted from an interview with Tribune de Genev and unsurprisingly doesn’t tell us exactly where he would like EURCHF to actually be, but given its huge drop we can only assume the current level is too low

Danthine has also made similar comments in an interview with 24 Heures as well as Tages-Anzeiger that Eamonn reported earlier

EURCHF unfazed at 1.0145  USDCHF 0.9030

January 27th, 2015 06:26:23 GMT by Mike Paterson View Comments